L'amministratore di condominio, che professione è ?

Una professione in ascesa

Pregi e difetti di questa professione.
Conviene svolgerla ? Cosa serve per poterla esercitare ?

Oggi parliamo della professione dell'amministratore di Condominio.

In quest'articolo cercheremo di capire i pro/contro di questa professione e quanto si riesce a guadagnare
Le riflessioni che troverai all'interno di quest'articolo sono scaturite da un particolare che in questi mesi non mi è passato inosservato!

La storia in breve

Fino a qualche anno fa (2013) era più semplice avviare l'attività di amministratore di condominio. Bastava auto-dichiararsi tale, trovare i clienti ed iniziare.
La legge, già in passato, regolamentava tantissimi aspetti della vita condominiale. Aspetti che andavano dalle attività dei condomini (impugnazioni, partecipazioni, deleghe, etc.), all'attuazione delle decisioni assembleari (delibere), ai riti delle riunioni, alla gestione ordinaria e straordinaria dello stabile. 
Quello che fino a quel momento non era stato ancora affrontato dal legislatore era la figura dell'amministratore.

Ai nostri giorni

Con la riforma di condominio che è avvenuta nel 2013 sono stati inseriti nuovi obblighi e maggiori misure di controllo a partire dai limiti.
L'articolo 9 sostituisce l'articolo 1129 del codice civile in materia di nomina, revoca e obblighi dell'amministratore.
Tutti i dettagli li puoi trovarli al seguente link.
Per farla breve, oggi un amministratore di condominio deve possedere i seguenti requisiti:

• Godimento dei diritti civili
• Che non abbia riportato condanne contro la pubblica amministrazione
• Che non sia stato sottoposto a misure di prevenzione
• Che non sia stato interdetto
• Che il nome non risulti annotato nell'elenco dei protesti cambiari
• Che abbia conseguito il diploma di scuola secondaria
• Che abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica di materia di amministrazione condominiale

La perdita di uno dei requisiti comporta la cessazione dell'incarico.

Adesso sono stati introdotti maggiori strumenti per arginare il fenomeno degli amministratori di condominio infedeli.

Tra gli obblighi più importanti dell'amministratore ci sono:

• L'obbligo di istituire un conto corrente per ogni condominio
• L'obbligo di attribuzione di un codice fiscale per ogni condominio
• L'obbligo di far transitare tutte le somme sul conto corrente (in entrata e in uscita)
• L'obbligo di convocazione per la presentazione da parte dell'amministratore, del rendiconto economico all'assemblea

Quindi ?

Ci sarebbero tante altre cose che bisognerebbe approfondire ma rischierei di uscire fuori tema. Per l'appunto, ne riparlerò separatamente in un articolo specifico.
Oggi mi limiterò solo a restare sull'argomento predominante.
Avevamo lasciato la discussione al fatto che per esercitare l'attività dell'amministratore, bisogna frequentare un corso e aggiornarsi con regolarità. 
Questo inevitabilmente si traduce nel doversi aggregare in un'associazione di categoria per iniziare ad esercitare questa professione. 
Sì, ho appena affermato che l'esercizio della professione è implicitamente collegato all'adesione ad un'associazione di categoria. Questa deduzione scaturisce da un'ovvia considerazione.
Se vuoi svolgere l'attività devi fare un corso ed aggiornarti. 
I corsi di formazione ed aggiornamento vengono espletati con regolarità dalle associazioni di categoria.
Le stesse offrono i corsi inclusi nel canone associativo da corrispondere ogni mese.
Quindi, in chiusura, è molto più conveniente iscriversi ad un'associazione che frequentare esternamente tali corsi.
Non ci sono grandi alternative o escamotage. Pertanto, è quasi ovvio che i nuovi amministratori dovranno iscriversi alle associazioni.
Al posso di associazioni stavo quasi scrivendo la parola "lobby", che sbadato!

Inoltre...

Questa è la novità di quest'anno: gli amministratori di condominio dovranno trasmettere telematicamente il modello inerente i lavori di ristrutturazione con le spese sostenute dai singoli condomini.

E questo come si fa? Semplice, tenendo il conto delle delibere, dei pagamenti dei condomini, dei pagamenti erogati alle aziende, etc. 
E questo bisogna moltiplicarlo per il numero dei condomini che si amministra.
Pertanto, serve un applicativo informatico per fare tutto senza sbagliare.
E' sempre più evidente che l'iscrizione ad un'associazione di categoria è un passaggio pressoché obbligato.

Un altro requisito fondamentale per svolgere l'attività è di essere in possesso della Partita IVA. 

Eccezioni

Oltre a quanto ho detto fino a questo momento, bisogna considerare le seguenti eccezioni:

a) Per amministrare il proprio stabile o un solo stabile NON serve la Partita Iva
b) Se si esercitava la professione prima del 2003 non è necessario seguire corsi di formazione

Quanto si guadagna ?

Concentriamoci sull'aspetto dei guadagni di un amministratore.

Per questa categoria non è possibile specificare una fascia di guadagno. 
Ogni amministratore percepisce un reddito diverso da un altro.

Le variabili atte alla determinazione del reddito sono molteplici. 
Dipende da quanto si è bravi, da quanta esperienza si possiede, da quanta fortuna si ha, con chi si lavora e dove si lavora.

A differenza del commesso di un panificio, non possiamo quantificare una forbice media di guadagno. 
Pertanto vedrò di analizzare i potenziali ricavi di un singolo condominio (mediamente).

Per ogni condominio gestito, c'è sempre una quota fissa richiesta dall'amministratore. 

Tale somma viene corrisposta per lo svolgimento di tutte le mansioni di carattere ordinario. Ci sono poi delle percentuali e degli importi aggiuntivi per tutti i lavori e le convocazioni di carattere straordinario.

Come si guadagna?

Iniziamo parlando proprio dell'importo base percepito. 

Come abbiamo detto, esso comprende l'esercizio delle attività ordinarie (rapporto con i fornitori, pagamenti, tenuta libri sociali, anagrafe, responsabilità, incasso, solleciti, etc.).

Anche qui non c'è un tariffario fisso. 

Ogni amministratore fa la sua proposta economica per gestire il condominio.

Nell'importo preventivato è inclusa almeno una convocazione assembleare l'anno (minima) utile all'approvazione dei bilanci.

Poi c'è il discorso degli extra. 
In particolare, parecchi amministratori prevedono un importo fisso per la convocazione di ogni riunione straordinaria (qualora dovesse essere necessaria).
Infine, ogni amministratore percepisce una percentuale per ogni lavoro straordinario compiuto all'interno dello stabile.

Certo, ci sarebbero anche le dicerie delle male lingue...ovvero che alcuni amministratori ottengono, dalle aziende convocate, dei compensi aggiuntivi e delle regalie varie per essere state scelte...ma a questo io non credo ;)

Mettiamola così, gli amministratori più furbi possiedono anche alcune aziende: di muratura, idraulica, elettriche, di spedizione, etc.

A quanto ammonta il compenso

In base alla mia esperienza, in uno stabile di edilizia residenziale con dieci unità abitative, il compenso ordinario oscilla dalle € 650 alle € 1.400 + IVA e cassa.

Sempre in base alla mia esperienza, bisogna aggiungere circa € 100,00 per ogni convocazione di riunione straordinaria e, per quanto riguarda le percentuali extra correlate ai lavori straordinari, andiamo da un minimo di un 1% ad un massimo del 5%.

Questo significa che una palazzina media con 15-16 unità abitative produce all'amministratore un ricavo netto medio atteso tra le 1.000 € e le 2.000 € l'anno.

Facciamo qualche conto

Ragionando in un modo del tutto ideale e facendo qualche semplice moltiplicazione, potremmo dedurre un compenso medio atteso intorno alle 1.500 euro l'anno da ogni condominio.

Sempre seguendo questa logica se ne deduce che, amministrando dieci condomini, si potrebbe ottenere un ricavo attestabile attorno a 15.000 Euro l'anno. 
Immagino che sia troppo poco per pensare di tirare su famiglia.

Ragionando nell'ottica di una ventina di condomini, l'importo inizia a diventare appetibile (circa 30.000 Euro l'anno su cui però bisogna pagare le tasse).

L'ideale quindi è avere tra venti e trenta condomini per poter vivere serenamente e lavorarci otto ore al giorno (5 giorni la settimana e ferie).

Il problema è che gestire una trentina di condomini non è una cosa semplice.

Richiede tempo, pazienza e tanto lavoro (oltre lo spirito di sopportazione).

Trenta condomini significa avere a che fare con trecento persone circa...

Gli attrezzi del mestiere

Non dimentichiamo, prima di iniziare quest'attività, di rivolgerci ad un commercialista e di sottoscrivere una polizza sulla responsabilità professionale (e una polizza vita, no?).

Certo, qualche anno di tirocinio presso un collega sarebbe consigliato prima di addentrarci nel ramo...

Il mio consiglio!

Da quanto scritto, si può capire che questo tipo di professione oggi rappresenta sempre più un'opportunità.

Si, perché prima era più semplice fare l'amministratore, oggi lo è meno e il costo da pagare è salito (l'aggregazione, maggiori controlli fiscali e l'assicurazione).

Prima o poi capiterà che sarà richiesta una specifica laurea o un'abilitazione... però per chi già sta esercitando non è detto!

Tra qualche settimana aggiungerò altre utili informazioni per chi desidera sse intraprendere questa professione. 

Saluti e alla prossima, il tuo blogger preferito, Salvo Maugeri